Все о новых правилах долевого строительства

[ВаНо 23 286]

С 1 июля 2018г. вступили в силу глобальные изменения в области долевого строительства.

Сначала будет вывод, а потом уже объяснения. Так легче тем, кому много букв.

Рынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции – еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к Застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств Застройщика или банковского целевого кредитования. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку "бесплатные инвестиции" в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными.
Не маловажный вопрос, который стоит перед застройщиками – по какой цене продавать? Ведь денежные средства дольщиков, которые с будущего года будут заморожены на счетах эскроу, застройщик увидит только после завершения строительства и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье как на строящееся!?! В свою очередь, затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и т.д. в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства.

Логичный вывод - жилье строящееся приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.

И ещё один - рассматривать жильё на начальной стадии строительства в качестве объекта инвестиций больше не будет иметь никакого смысла, из-за отсутствия традиционного роста цены от начала к окончанию строительства.

Ну, и самый интересный - часть "народных" инвестиций вернётся на рынок коммерческой недвижимости, вложения в которую, из-за отсутствия моржи на входе и выходе при вложении в жильё, станут намного выгоднее.

Из плюсов. Очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании, а на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств. Кроме того, я не исключаю, что самым крупным игроком на рынке строительства вскоре станет государство.

=============================

Кто такой застройщик для долевого строительства с 01 июля 2018г.?

Застройщик - хозяйственное общество, которое имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Кроме того, Застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, и наименование такого застройщика содержит слова "специализированный застройщик".
Кроме того, вводится понятие «Основное общество» - это хозяйствующий субъект для которого Застройщик является дочерним обществом, т.е. основное общество обладает возможностью определять решения дочернего хозяйственного общества в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором.

Каким требованиям должен отвечать Застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков?

Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:
1) исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
3) соответствия застройщика требованиям, установленным Законом 214-ФЗ, а именно:
3.1. наличие проектной документации;
3.2. размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства, или наличие целевого кредита в уполномоченном банке не менее, чем сорок процентов от проектной стоимости строительства;
3.3. отсутствие у застройщика обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов и займов.
3.4. застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
3.5. обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков не превышают один процент от проектной стоимости строительства, а имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;
3.6. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
3.7. сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков, а также в реестре недобросовестных участников аукциона.
3.8. у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату более 300 000 рублей, т.е. минимальной суммы необходимой для банкротства юридического лица.
3.9. руководитель застройщика, собственник компании - застройщика, главный бухгалтер застройщика не имеют судимостей в сфере экономических преступлений, не подвергались дисквалификации и не банкротились.

Новые требования к расчетному счету Застройщика.

Не позднее 01.09.2018г. ВСЕ застройщики обязаны открыть отдельный расчётный счет в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство и осуществлять расчеты только с него. Равно как и технический заказчик и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В рамках новых положений Закона 214-ФЗ Уполномоченный банк будет осуществлять, в т.ч. и контролирующие функции. Уполномоченный банк – это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ.

Что такое эскроу – счета?

Счет Эскроу подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Это означает, что дольщики будут перечислять денежные средства уполномоченному банку Застройщика, который будет хранить их до момента завершения строительства или расторжения договора долевого участия.Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

В чем выгода для дольщиков использования эскроу – счетов?

1) Средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, однако, ограничен 10 миллионами и может быть выплачен только за одну квартиру.
2) Денежные средства дольщиков будет переданы Застройщику только после окончания строительства, а это означает, что Дольщик при расторжении договора сможет с большей долей вероятности получить свои деньги обратно.

Как будет происходить контроль расчетов застройщика со стороны банка.

Застройщик при направлении распоряжения на оплату обязан предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления платёжного распоряжения, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. При принятии платежного распоряжения к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям Закона 214-ФЗ.
Т.Е. уполномоченный банк фактически контролируется всю цепочку сделок Застройщика и может приостановить его платежи или отказать в их проведении, если посчитает нарушающими положения Закона 214-ФЗ или обнаружит в них несоответствия первичной документации, предоставленной Застройщиком.

Как-то так...

=============

Ещё раз хочу напомнить, что эти правила не действуют для тех объектов долевого строительства, на которые получено разрешение на строительство до 01.07.2018 г.!!!

Изменено 26 Июля 2018 пользователем ВаНо

[zloypapa 23 713]

Спасибо!

Если я правильно понял: стоимость "будущего- строящегося" и "реального- готового" жилья должны сравняться? То, по кой фик, дольщик будет платить те-же бабки за  картинки о будущей квартире. Бери готовую и въезжай. 

Если я правильно понял: ещё вчера недобросовестный застройщик спускал на Лазурном Берегу деньги дольщиков, сегодня он будет спускать средства уполномоченного банка?

[volodya 25 597]

Не знаю, все знакомые, кто в долевом строительстве участвовал, именно зарабатывали на разнице до и после, это их бизнес, их риск. Оставили бы все как раньше, но с отказом государства спасать обездоленных дольщиков. Хочешь заработать или сэкономить - рискуй, но никто за тебя потом платить не должен. 

[Филимон 21 836]

1 час назад, volodya сказал:

Не знаю, все знакомые, кто в долевом строительстве участвовал, именно зарабатывали на разнице до и после, это их бизнес, их риск. Оставили бы все как раньше, но с отказом государства спасать обездоленных дольщиков. Хочешь заработать или сэкономить - рискуй, но никто за тебя потом платить не должен. 

Странно у тебя в голове Володь все намешано,уж прости за слова. Это их бизнес.Не облагаемый налогами,прошу заметить. Государство просто берет сейчас под контроль те "темы" серого рынка,которые не облагались налогом. Не облагались давно и были криминализированы во многом. Пусть эти схемы и дальше существуют? А потом "обманутые дольщики" дружной толпой бегут куда - в государство. Защитите нас! Митинги,дострой не сданных объектов за гос деньги...А ты предлагаешь и их не защищать,и схемы оставить...да,интересная позиция. 

ЗЫ.Меня этот закон коснется довольно таки серьезно.Пока еще не знаю в какую сторону. Надеюсь,что в лучшую. Но это не факт))))) Я обеими руками за. Но не вижу в замен дешевых кредитов для организаций - что для подрядных,что для застройщиков.И да,укрупнение рынка идет полным ходом. Разорившихся мелких организаций - вагон и тележка. 

[volodya 25 597]

Так вот тебе и были дешевые кредиты - средства дольщиков. А ты хотел все обелить и при этом дешевые крежиты оставить? С нашими банками?:):)

Промолчу про твою голову:)

[ВаНо 23 286]

4 часа назад, zloypapa сказал:

стоимость "будущего- строящегося" и "реального- готового" жилья должны сравняться? То, по кой фик, дольщик будет платить те-же бабки за  картинки о будущей квартире. Бери готовую и въезжай.

Вывод отчасти правильный. Но никто не отменял ликвидные квартиры (вид из окна, удачная планировка, и т.п.), которые, скорее всего, будут бронироваться раньше окончания строительства.

Как пример: пару месяцев назад заключил контракт на продажу комплекса "Сергиевская слобода" на Бору. (под этот закон, слава Богу, не попал). Стройка была заморожена почти на год, в связи с внесением изменений в проектную документацию и продажи практически отсутствовали. Люди, по вполне понятным причинам, ходят рядом и не торопятся заносить туда деньги - шевеления-то на стройке не было. Но вот пошла работа, и три самые ликвидные и видовые квартиры с отличными, на мой взгляд, планировками ушли за неделю. Никто не торопил, цена фикс, но люди оценили свои риски и приняли решение.

4 часа назад, zloypapa сказал:

ещё вчера недобросовестный застройщик спускал на Лазурном Берегу деньги дольщиков, сегодня он будет спускать средства уполномоченного банка?

Каким образом?
Как раз банк будет полностью контролировать денежные потоки стройки и проводить или не проводить все платежи по ней. Я думаю, что теоретически может возрасти коррупционная составляющая Застройщик-Банк, которая, в конечном итоге, повлияет на цену и приведёт к её росту для конечного потребителя.
Дольщик будет условно защищен - его то деньги на эскроу-счете. 

[ВаНо 23 286]

3 часа назад, volodya сказал:

Не знаю

Мне кажется, если тема действительно интересна, надо просто ещё раз прочитать первый пост, не выхватывая один абзац из моего вывода. Всё намного глобальней...
 

1 час назад, volodya сказал:

Так вот тебе и были дешевые кредиты - средства дольщиков.

Да, так было. А теперь, вместо того, чтобы хотя бы в одной отрасли дать возможность пользоваться дешевыми кредитами (деньгами дольщиков), перевели эту возможность кому?... правильно: банкам! Халявные деньги на срок строительства. А застройщикам - кредиты. Внимание, вопрос: приведёт ли это к снижению цен на жильё? )))