ИТОГИ ИЗМЕНЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015 ГОДУ

[ВаНо 23 286]

В прошедшем году было принято достаточно много законодательных актов, которые напрямую касаются рынка недвижимости.

Вот обзор ряда важных изменений.

СМЕНА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГОСРЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принят Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”

Данный закон приходит на смену Закону о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отдельных случаях решено регистрировать ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в т. ч. сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем.

Предусмотрена единая учетно-регистрационная процедура. Будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Последний ведется исключительно в электронной форме. В него войдут кадастр недвижимости, реестр прав на нее, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты, книги учета документов.

Будут регистрировать права, возникающие в силу закона, без заявления правообладателя или правоприобретателя. Процедура совершается на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия от органов и нотариусов. Уточнены пределы правовой экспертизы при госрегистрации прав. Сокращены сроки кадастрового учета и регистрации прав. Им посвящена отдельная статья. Распределена ответственность за действия (бездействие) органов и лиц, участвующих в правоотношениях.

Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2017 г., за исключением отдельных положений, вступающих в силу в 2020 году.

==========

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”

Поправки направлены на совершенствование градостроительной деятельности и государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Расширен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В него включен технический план объекта капстроительства, который выступает обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. План готовится в соответствии с Законом о госкадастре недвижимости.

С 1 января 2018 г. для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи заявитель должен будет представить описание местоположения границ охранной зоны и перечень координат характерных точек границ такой зоны. Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта с охранной зоной будет одновременно являться решением об установлении охранной зоны указанного объекта. Уточнен порядок внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об установлении или изменении границ зоны с особыми условиями использования территорий. Устанавливается срок внесения в госкадастр сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории - до 1 января 2022 г.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлены иные сроки введения в действие.

====================

УСЛОВИЯ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Главной поправкой в закон является порядок привлечения денежных средств застройщиком.

Строительная компания может заключить с дольщиком только 3 вида договоров:

соглашение долевого участия;

выпуск жилищного сертификата;

договор жилищного кооператива.

Обязательным требованием к компании, которая будет заниматься строительством дома, является наличие прав собственности в отношении земли либо прав аренды (субаренды).

Начиная, с 2015 года застройщик обязан предоставлять детализацию потраченных средств, которые привлечены от дольщиков.

Ужесточено наказание для застройщиков, незаконно привлекших денежные средства дольщиков (без наличия пакета разрешительных документов на строительство). Для физических лиц штраф составит не более 50 тыс. рублей, для организаций штраф может достигать до 1 млн. рублей.

Дольщики могут расторгнуть соглашения в одностороннем порядке, в тех случаях, которые предусмотрены в законодательстве:

Инвестор может отозвать свои денежные средства, если застройщик не исполнил срок сдачи объекта в эксплуатацию, при этом не известив дольщика.

Внесение значительных поправок в проектную декларацию со стороны строительной компании также могут стать основание для расторжения договора долевого участия.

В случае начала процедуры банкротства в отношении застройщика, дольщики имеют право включить себя в реестр должников компании. В этом случае компенсация будет выплачена денежными средствами. Существует возможность передачи дольщику объекта незавершенного строительства

Закон включает дольщиков в третью очередь должников.

Страхование средств участников строительства предполагается тремя способами:

страховые компании;

получение банковской гарантии;

вступление в общество страхования застройщиков.

====================

НДФЛ И НОВЫЕ СТАВКИ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Изменения в Налоговый кодекс РФ

НДФЛ

На сегодняшний день доходы граждан от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ в том, случае если объекты продажи находились в собственности не менее, чем три года. Изменения в законодательство, которые вступят в силу с 01.01.2016 года, увеличивают указанный выше срок, который составит теперь 5 лет. Однако при этом вводятся некоторые исключения на определенные категории недвижимости.

Срок осуществления права собственности такой недвижимости не может быть меньше трех лет и в этом случае необходимым является соблюдение определенных требований:

имущество должно быть приобретено гражданами либо по договору дарения от лиц, которые в соответствии с семейным законодательством являются членами семьи или близкими родственниками, а также право собственности на него получено по наследству;

имущество должно быть получено в порядке приватизации гражданином;

недвижимое имущество должно быть приобретено плательщиком в результате его передачи гражданину в соответствии с условиями договора пожизненного содержания с иждивением.

Изменения не дают возможность гражданам при осуществлении купли-продажи недвижимости указывать в договорах заниженную сумму. В случае ее занижения будет применяться понижающий коэффициент. В этом случае налог, который будет уплачен гражданином, будет равен кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Если в результате проверки налоговыми органами будет выявлен факт занижения продажной стоимости имущества, то плательщику НДФЛ налог будет доначислен.

Имущественный вычет при всем этом меняться не будет, и его можно будет использовать исходя из размера стоимости имущества в 1 000 000 рублей.

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В отношении квартиры - определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры.

в отношении комнаты - определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты.

в отношении жилого дома - определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома.

в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), - определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

В случае, если при применении налоговых вычетов налоговая база принимает отрицательное значение, в целях исчисления налога такая налоговая база принимается равной нулю.

Представительные органы муниципальных образований вправе увеличивать размеры указанных налоговых вычетов.

Налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих:

1) 0,1 процента в отношении: жилых домов, жилых помещений; объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражей и машино-мест; хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового Кодекса, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей;

3) 0,5 процента в отношении прочих объектов налогообложения.

Налоговые ставки, указанные в пункте 1), могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

В этом году налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом (налоговый период – календарный год).

Однако, с 2016 года срок уплаты налога перенесен с 1 октября на 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

====================

ПРАВИЛА ПРИСВОЕНИЯ И АННУЛИРОВАНИЯ АДРЕСОВ

Утверждены Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов

(Постановление Правительства №1221 от 19.11.14г.).

Адрес, присвоенный объекту адресации, должен отвечать трем требованиям:

• Уникальность (один и тот же адрес может быть присвоен только одному объекту недвижимости, за исключением присвоения одного адреса земельному участку и зданию, расположенному на нем)

• Обязательность (каждому объекту адресации в обязательном порядке должен быть присвоен адрес)

• Легитимность (должна быть соблюдена процедура присвоения объекту адреса, изменения и аннулирования такого адреса, а также внесение адреса в государственный адресный реестр)

За присвоение, изменение и аннулирование адреса плата не взимается.

Объекты адресации – один или несколько объектов недвижимого имущества, в том числе: земельные участки; здания; сооружения; помещения; объекты незавершенного строительства.

Присвоение адреса объекту недвижимости осуществляется органами местного самоуправления, органами государственной власти субъектов РФ – городов федерального значения или ОМС с использованием федеральной информационной адресной системы.

• в отношении земельных участков присваивается адрес в случаях:

-подготовки документации по планировке территории в отношении застроенной и подлежащей застройке территории

-постановки земельного участка на государственный кадастровый учет

• в отношении зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства присваивается адрес в случаях:

-выдачи разрешения на строительство здания или сооружения

-постановки здания, сооружения и объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет (если получение разрешения на строительство не требуется)

• в отношении помещений присваивается адрес в случаях:

-подготовки и оформления проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение или наоборот;

-государственного кадастрового учета сведений о помещении;

При присвоении адресов зданиям, сооружениям и объектам незавершенного строительства такие адреса должны соответствовать адресам земельных участков, на которых расположены объекты адресации.

В случае, если зданию или сооружению не присвоен адрес, присвоение адреса помещению, расположенному в таком здании или сооружении, осуществляется одновременно с присвоением адреса зданию или сооружению.

При присвоении адреса многоквартирному дому осуществляется одновременное присвоение адресов всем помещениям, расположенным в таком доме.

Аннулирование адреса объекта адресации осуществляется в случаях:

• прекращения существования объекта

• отказа в осуществлении государственного кадастрового учета объекта адресации по основаниям:

-имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости в соответствии с Законом о кадастре

-объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями

• присвоения объекту адресации нового адреса

Аннулирование адреса объекта адресации в случае прекращения существования такого объекта осуществляется после снятия объекта с кадастрового учета.

Решение о присвоении адреса объекту адресации или аннулировании его адреса принимается уполномоченным органом в срок не более чем 18 рабочих дней со дня поступления заявления.

==================

БЕСХОЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ

С 1 декабря 2015 г. вступают в силу поправки в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в закон «О государственном кадастре недвижимости».

Если в течение пяти лет с момента присвоения кадастрового номера дому или участку земли в кадастре не появится информация о правах на них, то сведения об этих объектах в течение 10 рабочих дней будут направляться в органы местного самоуправления или в региональные администрации. Таким образом, местные власти получают право инициировать процедуру признания дома или земли бесхозной в судебном порядке.

Данные правила не применяются к зданиям и сооружениям, если осуществлена госрегистрация права собственности хотя бы на одно помещение, расположенное в таком здании, сооружении, к многоквартирным домам, а также помещениям, расположенным в многоквартирном доме и составляющим общее имущество в нем.

===============

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА

Вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ»

Теперь самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением названных норм и правил.

Признание права собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном или ином порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, на котором создана постройка при одновременном соблюдении 3 условий.

- лицо, осуществившее постройку, имеет в отношении участка права, допускающие строительство на нем данного объекта.

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Закреплено, что органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки. Это возможно в случае создания или возведения ее на участке, не предоставленном для этих целей, если участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (кроме зоны охраны объектов культурного наследия) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей.

========================

В ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ» ВВЕДЕНА НОВАЯ ГЛАВА 4.1 «КОМПЛЕКСНЫЕ КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ».

Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов, для уточнения границ земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них.

Заказчиком комплексных кадастровых работ является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа.

В результате выполнения комплексных кадастровых работ 1) осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков; 2) осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; 3) обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами; 4) обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами; 5) обеспечивается исправление кадастровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

Важно! - повторное выполнение комплексных кадастровых работ на территории определенного кадастрового квартала не допускается.

Правообладатели участков после ознакомления с ним могут представить свои возражения в согласительную комиссию.

Сведения обо всех границах — и спорных, и согласованных вносятся в кадастр. Отметка о наличии спора о местоположении границ в случае его неразрешения снимается по истечении 15 лет.

===================

ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: НОВОВВЕДЕНИЯ.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2015 г. N 709 "О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540"

Скорректированы виды разрешенного использования земельных участков.Среди новых: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка», «Объекты гаражного назначения".

Уточнено описание некоторых прежних видов: к примеру, блокированная жилая застройка теперь подразумевает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти, где каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). Кроме того, данный вид разрешенного использования включает разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур, размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений, обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха.

Поправки затронули и такие виды разрешенного использования, как "Обслуживание жилой застройки", "Коммунальное обслуживание", "Здравоохранение", "Деловое управление", "Гостиничное обслуживание" и пр.

[Ira 1 252]

Вадим, *26* спасибо!!!!!

[DBK 4 442]

КОМПЛЕКСНЫЕ КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ» Вот это не совсем понял. Если участок не имеет кадастрового номера и даже вовсе не приватизирован, а на нем люди живут и прописаны, то что ? Ему присвоят номерок и объявят бесхозным ? Сейчас же полно (по той же публичной кадастровой карте видно) участков без номеров в любой населенке.

[Макс Никитин 7 218]

Люди живут и в неоформленых домах. Надо оформлять, время есть. Если у участка есть номер, но прав не оформлено - тогда могут забрать.

[DBK 4 442]

Макс, в том -то и дело, что номеров нет - белые пятна на их карте

[укроп 43]

Вадим, дней пять назад, в Москве проходил правительственный форум, на котором обсуждали новые поправки, которые примут в 2016 году, как нам обещают в правительстве, грядет революция в жилищном законодательстве. Так что, пока ждем нового и неизведанного)))))

[Макс Никитин 7 218]

Если номеров нет - то и участки неразмежованы, ну и карта тормозит дико. Участок без номера и границ отобрать нельзя по сути. Короче надо все бумаги приводить в порядок. Другое дело - кадастровая стоимость и налоги. Их можно по соседним участкам посмотреть и прикинуть свои расходы.